Finalizada a primeira etapa do ciclo de um loteamento, chega a etapa do Masterplan. Inicialmente nessa etapa, é solicitado que ocorra a aprovação do produto, é essa decisão que fará com que se comece as decisões de aprovação ou não aprovação da proposta do produto, para o terreno e o investimento necessário para implantá-lo.

Na segunda etapa do ciclo, as informações básicas que foram adquiridas na etapa anterior, denominadas de flash diligence (diligência rápida), serão mais aprofundadas, com análises complementares sob o ponto de vista técnico, jurídico e mercadológico.

Todas as análises das caracteristicas do terreno e de seu entorno são realizadas por profissionais especializados e por estudos técnicos, como topografia e planialtimetria do terreno, sondagens superficiais do subsolo e laudos ambientais.

Com a consolidação das informações da full diligence (diligência total), chega o momento do masterplan, que é um um projeto urbanístico preliminar, é a primeira versão da ideia mais desenvolvida, com definição do aproveitamento real do terreno a ser loteado,a sua ALV (área líquida vendável) e a destinação das áreas públicas envolvidas, como sistema viário, áreas de lazer, etc.

Depois de feito o masterplan, uma nova análise é realizada, dessa vez para estimar os resultados futuros do empreendimento e a avaliação do comportamento dos indicadores nas condições de cenário referencial e de cenários estressados. A avaliação desses indicadores servirá de sustentação na decisão do empreendedor e na definição das diretrizes para a próxima etapa, de projetos e de licenciamento.

Agora, as decisões tomadas passam a ser definidas no ambiente do empreendimento. E os principais eventos que influenciarão para avançar ou regredir na tomada de decisão são: a necessidade de alteração de produto por questões econômicas ou correção de premissas equivocadas, as solicitações dos órgãos de aprovação que demandem alterações significativas do conceito urbano, a necessidade de alto volume de movimentação de terra para implantação do loteamento, as condições novas e as específicas para solução de saneamento, tanto interno, quanto externo à gleba, ou qualquer outro tipo de solução de infraestrutura que demandem alto investimento financeiro para execução.